‎8-800-550-5664

Внимание. Квартира в строящемся доме!

Участие в долевом строительстве сейчас является очень популярной и распространенной формой инвестирования денег и выгодным способом покупки жилья. С появлениемФедерального закона N 214 (ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ») этот способ должен был стать еще и безопасным. Почему же до сих пор мы слышим об обманутых дольщиках? Какие типичные ошибки совершают покупатели каждый раз, собираясь приобретать жилье, и самое главное – как обезопасить себя?

-  Долевое строительство действительно очень распространено в нашей стране, и совершенно точно, есть закон, разработанный специально для защиты прав дольщиков. Но, не смотря на это, ежегодно ведется тысячи судебных разбирательств по делам обманутых дольщиков. Ситуации самые разные: это и замороженные на долгие годы объекты, которые не поднимаются выше первого этажа, продажа жилья на несуществующих этажах, построенная новостройка совершенно не соответствует той, в которой покупалась квартира, ну и наиболее актуальная проблема последнего времени – только что выстроенный объект подлежит сносу!

Все мы люди, и прежде чем приступить «к разбору полетов», хочу заметить, что процесс покупки недвижимости на этапе застройки очень непростой, потому как он не подразумевает под собой покупку готовой квартиры, в данном случае, имеется ввиду, лишь договор инвестирования строительства дома. Проще говоря, все желающие делают взнос в строительство объекта, а затем, взамен получают в нем квартиру, соразмерную объему взноса. И в этом, как раз вся сложность и заключается – объекта нет, потому фактически непонятно когда и самое главное что мы получим в итоге.

Принимая решение о приобретении жилья, многие оперируют совершенно немыслимыми и неуместными в данной ситуации доводами (имеется в виду в ситуации долевого строительства): красивый дом (!), еще можно услышать от покупателей, что он, дом хороший, качественный, даже говорят и теплый, хотя видят только хорошо нарисованную картинку в рекламном буклете.Благоустроенная территория (опять-таки, рассуждают глядя на картинку), детские площадки, хорошие соседи (!), уникальное месторасположение или весь проект в целом. А если у данного объекта еще и заманчивая цена, то он, без сомнений, будет иметь успех. При этом, люди проделывают невероятный объем работы, самостоятельно изучая весь рынок недвижимости, сравнивая, анализируя, отбирая «самые достойные» дома. И вот здесь, совершается самая главная, самая первая ошибка.

Когда у Вас заболел зуб, Вы, совершенно точно идет к врачу, если нужно платье – к портному, когда ломается автомобиль – к мастеру. Во всех ситуациях мы считаем уместным обращаться к специалистам в своей области. Так почему же самую крупную сделку в своей жизни зачастую граждане пытаются осуществить самостоятельно?!

Не зная ни рынка недвижимости, ни цен, не владея информацией о доме, земельном участке, а самое главное о застройщике (!), принимают решение о покупке, сумма которой, исчисляется миллионами! Ввязываются, образно говоря, в драку, не имея ни малейшего представления о процедуре государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество?!

Да, бывают и хорошие финалы, но проблема в том, что плохих тоже много. И, к сожалению, очень нередки случаи, когда итог - покупка квартиры у недобросовестного застройщика. И как уже говорилось выше, последствия могут быть разные: от «замораживания» строительства на стадии первого этажа или снос готового дома.

Потом, конечно же, горе-покупатели начинают обращаться к квалифицированным юристам в агентства недвижимости, но к этому моменту сделать что-либо без долгих и утомительных судебных разбирательств практически невозможно. А крупные денежные суммы, которые исчисляются миллионами рублей и копились всю жизнь, оседают в карманах недобросовестных застройщиков.

Итак, в первую очередь, не пытайтесь действовать самостоятельно, идите в агентства недвижимости. Зачастую, Вам даже платить не придется, т.к. агенты работают по договору со строительными компаниями. Агентство недвижимости (АН) является профессиональным участником рынка, владеет всей информацией по новостройкам, и здесь Вам сразу расскажут, кто добросовестный застройщик (т.е. есть вся разрешительная документация на строительство), а кто самовольный (т.е. строит без какой либо документации, надеясь в будущем его оформить).  Каждое уважающее себя агентство недвижимости сотрудничает только с проверенными и надежными строительными кампаниями, может дать всю исчерпывающую информацию об объекте (от строительных материалов, до сроков сдачи). Работать с сомнительными компаниями агентство недвижимости не станет, т.к. дорожит своей репутацией, особенно если мы говорим о небольшом городе,  таком как Геленджик, например.

В пользу АН надо сказать, что здесь осуществляетсявесь комплекс услуг «под ключ»- начиная от подбора объекта недвижимого имущества, максимально удовлетворяющего требованиям и возможностям заказчика. Далее всегда проводится предварительная правовая оценка объекта недвижимого имущества, для исключения «сюрпризов» при его покупке или продаже. И конечно же, юридическое оформление сделки, включая подготовку и сбор всех необходимых документов.

Что еще стоит отметить, АН несет ответственность только по своим обязательствам, согласно заключенному с заказчиком договору, на подбор объекта недвижимости и юридическое оформление сделки.  Сама сделка купли продажи недвижимости, либо договор долевого участия в строительстве заключается между заказчиком и застройщиком, следовательно и гражданско-правовые отношения возникают между заказчиком (покупателем) и застройщиком. Об этом Вас обязательно предупредят в агентстве.

Теперь мы подошли ко второму важному моменту – заключение договора, и здесь, внимание! С Вами, как с участником долевого строительства, обязаны заключить Договор долевого строительства. Вы скажете, что это очевидно? На самом деле нет, потому как на практике подписываются разнообразные бумаги, даже близко не напоминающие данный документ. Сейчас я приведу пример наиболее распространенных  обходных схем, которые и по сегодняшний день позволяют застройщикам уклоняться от заключения единственного нормального Договора долевого участия. При использовании этих схем в ход идут и предварительные договоры купли-продажи квартир, договоры на вступление в члены вновь создаваемых жилищно-строительных кооперативов, договоры соинвестирования в строительстве или переуступки прав на соинвестирование строительства жилого дома.

Есть один плюс таких документов - при покупке квартиры на рынке строящегося жилья по вышеуказанным «обходным» схемам можно сэкономить около 5 процентов от стоимости квартиры, по сравнению с той ценой, которую придется заплатить при заключении Договора долевого участия в строительстве.  Есть минус - риски остаться и без денег и без квартиры, в этом случае возрастают многократно.

Теперь расскажу о том, что должно содержаться в «правильном» договоре и что должно быть обязательно в нем отражено. Итак, обязательные условия Договора:

1)      В договоре должен быть наиболее подробно описан объект долевого строительства, это значит, что вы должны видеть где и как проходят коммуникации, точный размер каждой стены, высоту потолков, места вывода розеток.  Безусловно: адрес (строительный), площадь, этаж, корпус и т.д. Обязательным приложением к договору является план объекта долевого строительства.

2)      Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, с объявлением санкций, за невыполнение данного пункта договора. Обговоренные санкции в договоре помогут в дальнейшем при разбирательствах, если объект не будет сдаваться в срок, участникам долевого строительства в данном случае выплатят неустойку.

3)      Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Здесь важно, чтобы был указан порядок действий, в случае если квартира оказалась по площади больше или меньше заявленной.

4)      Гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а  также иным обязательным требованиям.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Очень часто граждане задают такой вопрос – какие документы должен предоставить застройщик при заключении Договора, я сейчас их перечислю:

-разрешение на строительство,

-проектную декларацию, опубликованную в средствах массовой информации, не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства

-свидетельство о государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Но, как показывает практика, мало кто из граждан знает что стоит смотреть в этих документах, как они выглядят и в 80% случаев не смогут понять то ли им показывает любезный застройщик или что-то другое. Поэтому, процедура оказывается почти бесполезной. 

В заключении еще раз отмечу, что лучше всего обращаться в квалифицированное агентство недвижимости. И пару слов о том, как его правильно выбрать.

В первую очередь обратите внимание на возраст компании, сколько лет она существует на рынке. При первом знакомстве, попросите учредительные документы, агентство недвижимости должно быть зарегистрировано в ИФНС. Также, согласно ст.5 Федерального закона №115-ФЗ от 07.08.2001г. организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в Росфинмониторинге. Эти простые нехитрые правила позволят сделать самую важную покупку в Вашей жизни еще и самой приятной! Желаем удачи.



К списку статей...